当前，新阶段的环境是：经济的新常态使大宗货物流通量增速下降、商品的提档升级速度加快、进出口商品品种和渠道发生重大变化。这些变化，要求物流园区也要发生变化，说明新问题已明显显现：
物流园区需更加合理的布局。包括国家级物流枢纽、区域性物流枢纽的布局，以及各类专业物流园区的布局。也包括一带一路的战略推进中，海外物流园区和国内物流园区的配比布局。虽然我们建设了足够多的物流园区，但真正经过科学论证、主动布局、适应产业和城市发展的园区还不多见，更不用说海外园区的布局了。
既有物流园区的二次规划已迫在眉睫。此前的物流园区建设中存在的土地利用率低、资本技术构成偏低、设施设备不能满足快速响应电商、快递的需求等问题，需要尽快解决。存储型的物流园需尽快改造为流通型、分拣型的园区；单层库房也会向多层库房发展，随之而来的是装卸搬运设备的更新，集装化装备的使用，信息化、机械化、自动化的应用。这就需要我们对园区进行新一轮的规划改造。
物流园区的标准化。包括作业、管理、包装、建筑设计、运输车辆、装卸搬运设备的标准化。多式联运是提高物流效率的有效方法，但如果货物包装、装卸设备、集装箱尺寸等不能在不同的运输方式之间通用，多式联运就是空话。此外，还有道路、库房、站台、托盘、货架、货场、地面等的标准化，急需有统一的标准。只有实现了物流园区的标准化，园区才能打破孤岛状态，实现互联互通。
物流园区要实现多种运输方式物理上的集聚。不久前，国家发改委发布《营造良好市场环境推动交通物流融合发展实施方案》，要求到2018年，全国80%左右的主要港口和大型物流园区引入铁路。我们不去评论实现这个目标的可行性有多大，单就物流园区引入铁路这一点，是十分必要的。在现有的物流园区中，大约只有40%的园区拥有铁路专用线，如果补建铁路，其规划、投资、建设、运营等，需要我们付出更多的努力。